Аналитики ЦИАН провели исследование и установили, что агломерациях-миллионниках суммы ежемесячных платежей по ипотеке при покупке однокомнатной квартиры довольно большие. Этих средств вполне достаточно, чтобы арендовать двух- или трехкомнатную квартиру. Платеж по ипотеке выше арендной ставки примерно в 2,3 раза.
В некоторых городах разрыв довольно большой. На территории Казани ипотечные платежи больше арендных в 2,9 раз, Питера – в 2,7 раза, а вот в столице РФ – в 2,5. На четвертой позиции расположилась Самара и Уфа (разрыв – в 2,4 раза).
Такую ситуацию на рынке недвижимости довольно легко объяснить. Ведь в последние несколько месяцев Центробанк активно повышал ключевую ставку. Эксперты отметили, что всего за год ипотечный платеж, который необходимо вносить каждый месяц, увеличился примерно на 27 000 рублей (прирост 77%) в большинстве крупных городов. Выросла и арендная ставка, но всего на 6 000 рублей (+31%). Годом ранее разница между арендными и ипотечными платежами не превышал 67%.
«Из-за того, чтобы Центробанк увеличил ключевую ставку, разрыв между этим двумя платежами начал постепенно увеличиваться. Именно поэтому многим людям гораздо сложнее вносить ипотечные платежи, – рассказала генеральный директор АН в Питере А. Шинкевич. – Наиболее существенная разница возникает, если человек использует ипотечный кредит для приобретения вторичных объектов недвижимости. Ведь в этом случае пользоваться льготными программами нельзя. Если обратить внимание на жилье эконом-класса, разница может быть существенной».
Руководитель еще одного агентства недвижимости, работающего на территории Питера (А. Бондарев), привел довольно интересный пример:
Если оформляли ипотеку для приобретения вторичного жилого объекта за 7 000 000 рублей на срок в тридцать лет в январе 2023 года, размер ежемесячного платежа достигал 60 000 рублей. При оформлении кредита на тех же условиях в декабре 2023 года необходимо каждый месяц перечислять в банк уже 100 000 рублей. Именно поэтому увеличивается численность тех людей, которые предпочитают арендовать квартиру, а не покупать ее. Ведь лишь немногие люди способны ежемесячно «выкладывать» такую сумму.
На протяжении некоторого времени, как отмечают эксперты, арендная ставка не менялась. Ситуация изменилась, как только спрос начал превышать предложение.
Руководитель отдела продаж вторичной недвижимости компании «ТСН Недвижимость» И. Соколовой отмечает, что арендная ставка в столице РФ увеличилась примерно на 25%. Но из-за этого, что ипотечная ставка довольно высокая, большинство граждан предпочитают все же арендовать, а не приобретать жилье.
«Бытует мнение, что в некоторых локациях ипотечные и арендные платежи могут сравняться. Во многом это зависит от того, насколько качественная недвижимость, где она сосредоточена», – рассказывает специалист.
Директор АН «Этажи-Казань» М. Галлямов отметил, что в Казани на приобретение «вторички» люди берут в финансовом учреждении примерно 5 500 000 рублей. В этом случае размер ежемесячного платежа достигает 70 000 рублей и более. При покупке новостроек люди берут в банке около 6 000 000 рублей. Именно поэтому увеличивается размер платежа, который следует вносить каждый месяц.
«Более активно люди стараются арендовать жилые помещения. Кстати, большинство предпочитает снимать комфортабельные квартиры. Многие отказываются от «хрущевок», старого ремонта, – говорит руководитель АН в Казани «Счастливый дом» А. Гизатова. – До того момента, пока Центробанк не уменьшит ключевую ставку, люди будут отдавать предпочтение аренде».
Эксперты добавляют, что на ситуацию в Казани в определенной степени влияют проживающие в соседних городах люди. Ведь они активно перебираются в агломерацию-миллионник. Здесь есть все то, что требуется для проживания, отдыха и получения постоянной прибыли. Помимо этого, в Казань ежегодно приезжает большое количество абитуриентов и студентов.
Ранее у людей была возможность собрать сумму, достаточную для приобретения небольшой студии. Теперь же единственный вариант – аренда. Из-за этого арендная ставка постепенно увеличивается. Эксперты «Авито Недвижимости» провели исследование и установили, что в долгосрочную аренду на территории Казани предлагают значительно меньше жилых объектов. Всего за год численность предложений уменьшилась на 42,4%. При этом спрос увеличился сразу на 12,3%. Это все повлияло и на размер арендной ставки. Годовой прирост составил 20% (ранее 25 000 рублей, теперь – 30 000 рублей). Девелоперы приняли это к сведению и начали активно увеличивать стоимость новостроек. Цена «вторички» практически не изменилась.
– Немного другая ситуация в Уфе. Из-за повышения ипотечных ставок многие покупатели отказались от вторичных объектов в пользу новостроек. Ведь в Уфе действуют разнообразные льготные программы кредитования, – сообщает руководитель уфимского агентства недвижимости Л. Гарипова.
Сейчас, чтобы арендовать однокомнатную квартиру, необходимо подготовить от 15 000 до 20 000 рублей. Съем «двушки» обойдется примерно в 25 000 рублей, а «трешки» – 30 000 рублей. Ипотечный ежемесячный платеж достигает 40 000 рублей.
Специалисты рассказали, что последние 10 лет жители Уфы активно вкладывали средства в объекты недвижимости. Многие люди считают, что покупка жилья позволяет сохранить накопления и приумножить их. Из-за этого численность арендодателей увеличилась. В некоторых районах владельцы квартир готовы предоставить скидку потенциальным арендаторам.
Оценив сложившуюся на рынке недвижимости ситуацию, эксперты считают, что разница между арендными и ипотечными платежами еще в течение некоторого времени останется довольно большой.
– В городах-миллионниках арендная ставка вырастет, – рассказала специалист «ЦИАН.Аналитики» Е. Лапшина.
Дополнительные моменты
Гендиректор агентства недвижимости ЦДН А. Пысин отмечает, что отдельно следует сравнить условия аренды и льготного ипотечного кредитования, распространяющегося только на первичный рынок. В большинстве случаев люди приобретают «первичку» на определенном этапе строительства, чтобы сократить расходы. Именно поэтому желают сразу перебраться в новое жилье. Сравнивать арендную ставку и ипотечную ставку (льготные программы) не следует. Чаще всего люди приобретают новостройку, и еще некоторое время арендуют жилье.
В последнее время застройщики стали активно вводить в эксплуатацию «многоэтажки» и жилые комплексы, которые готовы к использованию. В таких домах можно не только купить жилье с помощью льготной ипотечной программы, но и сразу же заселиться. К сожалению, численность таких предложений относительно небольшая.
Эксперт добавляет, что прямой взаимосвязи между арендной ставки и кредитными платежами нет…
«Рынок аренды – это отдельный сегмент. Люди, у которых в собственности есть жилье, особо ипотечным рынком не интересуются. Они довольно редко учитывают средний размер ипотечного платежа, определяясь с подходящим арендным платежом», – отмечает Пысин.
Генеральный директор агентства недвижимости добавляет, что в некоторой степени повышение ключевой ставки все же повлияло на величину арендной ставки. Поскольку оформлять сейчас кредит на приобретение вторичного жилья невыгодно, многие люди отдают предпочтение временному найму. Численность арендаторов увеличивается, количество предложений постепенно сокращается. Из-за этого владельцы квартир устанавливают более высокие арендные ставки.
Эксперт добавляет, что всего за несколько лет рынок аренды прошел весь цикл перезагрузки. Изначально произошло стремительное снижение количества желающих снять жилье. Чтобы привлечь потенциальных арендаторов, собственники предоставляли скидки. Через время рынок начал восстанавливаться и активизировался рост арендных ставок. В определенной степени на ситуацию повлияло и то, что увеличилась стоимость жилых объектов недвижимости.
